La SCI est un moyen d’organisation et de transmission de patrimoine immobilier. Comment elle marche ? Quels sont ses points forts et ses points faibles ? Les banques traditionnelles et certaines néobanques proposent la SCI, mais à quelle catégorie d’individus s’adressent-elles et quelle banque choisir ?
Définition d'une SCI
Le sigle SCI renvoie à une Société Civile Immobilière, une entité juridique dans laquelle plusieurs individus désireux d’acheter ensemble un ou des biens immobiliers se réunissent. Particulièrement pratique pour ceux qui n’ont pas les moyens d’effectuer seuls un achat, une SCI peut être constituée à partir de 2 personnes.
À noter : Une SCI n’est éligible ni à un quelconque produit d’épargne (livret A, PEL, etc.) ni à un prêt personnel ou encore moins à un crédit de consommation.
SCI : les statuts
Voici ce qu’il est important de retenir concernant les statuts liées à une SCI :
- Les statuts d’une SCI se compose de
- l’identité,
- la contribution et le capital de chaque associé,
- le siège social de la société,
- son mode de fonctionnement,
- sa période de validité.
- Il appartient aux associés de nommer un représentant légal qui assurera la gestion des biens acquis. Son nom sera clairement indiqué dans le statut.
- Le statut définit également les attributions du représentant en matière de prise de décision. Ainsi, à la différence du principe de l’indivision qui exige l’obtention d’une unanimité pour la validation d’une décision, la SCI s'avère beaucoup plus souple.
- Le statut prévoit les mesures à prendre en cas de décès d’un associé ou du représentant légal.
- Comme toutes les sociétés en France, une SCI est tenue à publier de manière officielle son statut.
- Les statuts d’une SCI se compose de
Comment une SCI gère un bien acquis ?
Généralement la vocation d’une SCI consiste à permettre aux associés de générer des profits à travers la location d’un bien immobilier acquis. D’un point de vue légal, elle ne peut être associée à une activité commerciale et ne peut être créée dans le seul but d'acheter un local d’habitation ou de travail destiné à être revendu. En d’autres termes, une SCI se destine uniquement à l’achat et à la possession d’un bien immobilier. Compte tenu de son statut, tous les associés se partageront les bénéfices et assumeront ensemble les déficits.
SCI : les gains et les pertes
En compensation de l’investissement, chaque associé détient une part sociale de la SCI et perçoit les bénéfices correspondant si le bien s’avère rentable. Ce même système est appliqué en cas de perte : chaque associé sera tenu à contribuer à hauteur de sa part sociale à la dette contractée.
La succession et l’imposition
La SCI est généralement recommandée lors d’une démarche de succession. En effet, la division du bien immobilier en part sociale permettra une franchise allant jusqu’à 100 000 euros par héritier. Cette somme correspond à l’abattement fiscal entre deux générations successives et que l’on peut renouveler tous les 15 ans. Quant au régime fiscal à appliquer, une SCI peut choisir entre l’impôt sur la société et l’impôt sur le revenu avec les prélèvements qui vont avec.
- L’impôt sur la société est plus abordable, mais en cas de revente, l’État exigera une plus-value dont le montant peut bien vite grimper si le bien immobilier acquiert plus de valeur.
- L’impôt sur le revenu est plus coûteux, mais il est recommandé en cas d’investissement à long terme. En effet, on obtient une exonération complète à partir de la 22eme année.
Quid de la donation ?
La SCI autorise la séparation de jouissance du bien immobilier. En d’autres termes, les associés peuvent, de leurs vivants, transmettre leurs parts sociales à leurs héritiers. Ainsi, en cas de décès, ces derniers n’auront plus à payer les droits de succession.
Les abattements fiscaux
Pour bénéficier de meilleurs abattements fiscaux, les associés appartenant à une même famille devront effectuer un échelonnage sur un intervalle de 6 ans (durée de reconstitution d’un abattement). En effet, la loi autorise les parents à donner jusqu’à 156 974 euros de parts sociales exempts d’impôt à leurs enfants (31 395 euros pour les petits-enfants). Ainsi, l’ensemble des parts d’une SCI peut être transmis de cette manière.
La protection du conjoint survivant
Outre l’avantage fiscal promis par la SCI, elle anticipe également les éventuels désaccords qui peuvent naitre entre les héritiers en cas de décès du parent. Effectivement, les deux époux peuvent prendre les devants en se nommant co-gérants d’une SCI. En ce sens, en cas de décès de l’un d’eux, le conjoint survivant restera l’unique gérant du bien. Les héritiers gardent ainsi leurs parts sociales à la suite de la succession, mais ils ne peuvent nullement interférer dans la gestion du bien.
Les points forts et les points faibles de la SCI
Les avantages d’une SCI :
- L’abattement fiscal ;
- La possibilité de procéder à une succession ;
- Les bénéfices d’un bien immobilier ;
- Les avantages fiscaux garantis par la Loi Scellier ;
- La gestion plus dynamique par rapport à l’indivision.
Mais la SCI comporte aussi des inconvénients :
- Les démarches administratives chronophages ;
- Les différents frais relatifs à la création de la SCI ;
- L’impossibilité d’obtenir une aide au financement ;
- La difficulté du respect du principe de fonctionnement ;
- La charge non prévisible en cas d’endettement.
Vers quelle banque se tourner pour créer une SCI ?
Si toutes les banques traditionnelles se proposent d’accompagner une SCI, Qonto est l’unique néobanque à inclure dans ses offres un service SCI exclusivement digital.
Les établissements bancaires traditionnels
Toutes les banques traditionnelles incluent dans leurs produits l’accompagnement d’une SCI. Sur ce point, les établissements en ligne sont encore à la traine.
Cependant, avant de chercher une banque, il convient de mettre en place un projet clair, concis et détaillé. De cette manière, on peut se référer à un comparateur et obtenir une approximation la plus proche possible des coûts que cela engendrera.
Néanmoins, l’offre la plus intéressante sera celle qui est associée à un taux plus avantageux. Pour ce faire, il faudra se référer au TAEG (taux annuel effectif global), car cet indice englobe tous les frais relatifs à un crédit : le taux fixe ou variable, les intérêts perçus par la banque, les frais de dossier, les primes d’assurance, la garantie et les services annexes. En ayant une idée précise du TAEG, il sera possible de connaître précisément le montant à verser mensuellement à la banque.
Aujourd’hui, les banques déclinent des offres pour les professionnels ou les structures juridiques à l’instar de la SCI.
(Ces données sont mentionnées à titre indicatif, renseignez-vous auprès des établissements de votre choix pour + d'information et obtenir des tarifs à jour - les tarifs mentionnés ont été extrait des brochures tarifaires en cours au moment de la rédaction de cet article)
| Banques | Cotisation mensuelle | Prix annuel de la carte Visa Business |
| HSBC | 37,50€ (contratPro TVA) | inclus dans la cotisation |
| BNP Paribas | 12,75€ (MaBanquepro) | 57€ |
| Société Générale | 36,90€ (JazzPro) | 38,16€ |
| Crédit Mutuel | 15€ (Eurocompte Pro) | 32,48€ pour un débit immédiat et 40,16€ pour un débit différé |
| La Banque Postale | 24€ (LBP @ccess 24) | inclus dans la cotisation |
| Crédit Agricole | 13€ (frais de tenue de compte) | 45€ pour un débit immédiat et 56€ pour un débit différé |
Que propose Qonto ?
La gestion exclusivement digitale d’un compte d’une SCI est possible chez Qonto. Le gérant et les associés peuvent bénéficier :
- D’une ouverture de compte bancaire à distance et en quelques minutes ;
- D’un IBAN disponible de suite ;
- D’une MasterCard à commander depuis l’application Qonto ;
- Des opérations bancaires autonomes depuis l’espace client ;
- De meilleures gestions des finances et de la comptabilité (reçus numérotés et transactions classées) ;
- De plusieurs modalités de gestion et de paiement ;
- D’un service de conseil disponible par mail, chat et téléphone 6 jours par semaine ;
Qonto propose à ses clients une offre sans engagement avec aucun frais d’ouverture et de tenue de compte. Après le premier dépôt du capital de la SCI, le gérant peut entamer les procédures d’immatriculation.
Le coût d’un abonnement varie d’une formule à une autre, mais le premier mois est toujours offert par la néobanque.
Formule Essential : 9€ par mois
- Pas plus de 2 utilisateurs
- 20 virements gratuits (0,50€ pour chaque excédent)
- Paiement par carte limité en nombre
- 1 carte bancaire offerte
Formule Standard 29€ par mois
- Pas plus de 10 utilisateurs
- 100 virements sans frais (0,40€ pour chaque excédent)
- Paiement par carte illimité
- 2 cartes bancaires offertes
- 2 MasterCard virtuelles offertes
Formule Premium : 99€ par mois
- Effectif illimité d’utilisateurs
- 500 virements gratuits (0,25€ pour chaque excédent)
- Paiement par carte illimité
- 5 cartes bancaires
- 5 MasterCard virtuelles
Cependant, l’offre de Qonto se limite à la gestion améliorée d’un compte SCI. La néobanque n’est pas à même de proposer des financements et des produits d’épargne.
Par conséquent, cette néobanque dispose tout de même de quelques contraintes :
- Le découvert n’est pas autorisé ;
- Le client ne peut utiliser des chèques ;
- Le dépôt d’espèces n’est pas possible ;
Néanmoins, le client profite des avantages d’un service rapide et pertinent, d’une interface facile d’utilisation, d’un système à la fois collaboratif et flexible. Sans oublier que l’application Qonto se propose de synchroniser avec d’autres logiciels pour optimiser la gestion de la SCI.
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